El alquiler con opción de compra de un piso: figura interesante para las dos partes

El alquiler con opción de compra de un piso es una modalidad de contrato que cada vez tiene más fuerza en el sector inmobiliario: no es una novedad, pero los últimos años ha demostrado ser un negocio jurídico muy práctico para ambas partes: por una parte, el propietario de la vivienda (que es el arrendador y posible vendedor) y, por otra parte, el interesado en disponer de esa vivienda (que es el arrendatario y posible comprador).

Al primero le va muy bien (esta figura )porque inicialmente alquila su propiedad y se asegura tener un comprador para su piso (por un precio y en un plazo de tiempo que le convienen); al segundo también le resulta interesante porque inicialmente puede disponer del piso que necesita y se reserva el derecho de comprar ese mismo piso en el momento que lo desee, descontando además del precio final de venta las cantidades que ha ido entregando como renta de alquiler (en su totalidad o en una parte importante).

La Ley de Arrendamientos Urbanos no regula específicamente el alquiler con opción de compra y, por ese motivo, es un negocio que permite a las partes pactar libremente los aspectos más importantes en este tipo de operación.

Recordemos que el alquiler con opción de compra es un contrato de alquiler de un piso o vivienda en virtud del cual la parte arrendataria tiene derecho a disponer del piso y, además, tene derecho a comprar ese mismo piso durante el plazo de tiempo que se acuerde expresamente en el contrato.

Los aspectos más importantes de este tipo de contrato son:

  • La duración del periodo de alquiler y la duración del periodo durante el cual el arrendatario (inquilino) tiene derecho a comprar el piso alquilado. La primera no tiene por qué coincidir con la segunda (aunque lo normal es que la segunda sea inferior a la primera) : de hecho, la duración del alquiler tiene que ajustarse a lo que establezca la Ley en cada momento y, en cambio, la duración del plazo para que el inquilino pueda comprar se puede pactar libremente entre las partes. En este segundo aspecto, como sea que la Ley no concreta ningún plazo determinado, las partes suelen acordar un plazo máximo para comprar entre 2 y 3 años
  • El precio de la renta de alquiler, que normalmente suele ser de un importe mayor al precio del alquiler ordinario del piso.
  • El precio de venta del piso, que normalmente se fija en el momento inicial y se refleja en el contrato, aunque a veces las partes pueden pactar que ese importe quede diferido y se concrete posteriormente. En ese sentido, es muy importante tambien dejar constància de qué porcentaje de las rentas abonadas en concepto de alquiler del piso se descontarán en el momento de materializarse la venta.
  • La fianza, que suele ser el importe equivalente a una mensualidad de alquiler y que, en caso de venta, queda en poder del vendedor como cantidad a descontar del precio final de venta. También se descontará del precio final de venta la posible prima o entrega inicial de dinero que pueda entregar el arrendatario al arrendador a la firma del contrato.

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