«Vuelve el miedo a una nueva burbuja inmobiliaria mundial»

(3 de octubre de 2021). «Vuelve el miedo a una nueva burbuja inmobiliaria mundial» Sandra López Letón. Recuperado de https://elpais.com/.

La crisis de la promotora china dispara las alarmas en torno al ladrillo mientras el precio de los pisos en las mayores economías del planeta sube a su ritmo más alto en 30 años

La sede de la promotora Evergrande, al fondo, en la ciudad china de Shenzhen.ALY SONG (REUTERS) Fuente: https://elpais.com/


«La posible quiebra del gigante chino Evergrande, la promotora más endeudada del mundo, es solo el canario en la mina que avisa de los riesgos que acorralan al negocio inmobiliario. El mercado de la vivienda se calienta —o recalienta— y en algunos países del globo hay riesgo de nuevas burbujas inmobiliarias.

La asfixiante subida del precio de las casas —no así de los salarios de los ciudadanos— ha empujado a algunos países a caminar en la cuerda floja. Los precios de la vivienda en los países de la OCDE han aumentado un 9,5% desde el primer trimestre de 2020 hasta el mismo periodo de 2021, su ritmo más alto en 30 años. En el conjunto de la Unión Europea, el precio registró de enero a marzo una subida interanual del 6,1%, lo que representa el mayor incremento desde 2007.

La pandemia ha sido la tormenta perfecta. La amplia liquidez por unos estímulos fiscales y monetarios nunca vistos antes que han sido capaces de mantener en pie la economía global, el ingente ahorro acumulado por las familias desde el comienzo de la pandemia, los bajos tipos de interés que favorecen el endeudamiento y las expectativas de una sólida recuperación en la economía están contribuyendo a calentar los motores de algunos mercados inmobiliarios. Sin olvidar la escasez de oferta, debido a que la construcción de casas en todo el mundo está anémica —por la falta de mano de obra y de materiales y el alza de los costes de construcción—.

Nuevo ciclo en España

«España ocupa el puesto 17º en esa lista. Libre de peligro, de momento, pero no de sustos. El país ha dejado atrás la pandemia y encauza la recuperación con una alegría desbordante que se está reflejando en el alza de los precios y las compraventas. El mercado de la vivienda ha iniciado un nuevo ciclo que, en general, no es alarmante, pero que exige no perder de vista ciertos indicadores. El precio subió un 3,3% en el segundo trimestre de 2021, su mayor alza desde finales de 2019. Las casas nuevas se dispararon un 6% en tasa interanual. Es cierto que se compara con un periodo atípico, en el que la pandemia marcaba el paso y las decisiones, por lo que habrá que estar atentos a si la tendencia continúa los próximos meses. Lo que está claro es que en 2021 se esperan más subidas en el precio de la vivienda en España. Según Bankinter, será del 4%.

Y si los precios van al alza, las transacciones no son menos. Las ventas entre enero y julio ya superan a las del mismo periodo de 2019. Solo en julio se cerraron 50.258 compraventas, un 53,5% más interanual. Es la cifra más elevada desde 2008, según el INE. Ese mismo mes se firmaron 35.329 hipotecas, volviendo a niveles de 2011.

Los jóvenes españoles no pueden acceder a una vivienda, así que estas compras son para reposición (mejorar la existente) y como inversión porque tras la pandemia ha recobrado un fuerte impulso el ladrillo como valor refugio. “Costa y periferias de grandes ciudades concentran las demandas de los inversores”, señala Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario de España y miembro de Economistas frente a la crisis. Y no hay que olvidar que los inversores se alimentan de las expectativas de mayores precios. Se trata de particulares con ahorros —el Banco de España cifra el ahorro forzoso de las familias en el 2,5% del PIB— que compran casa para su alquiler. No les importa que la rentabilidad haya bajado y se sitúe en el 3,7% (en el segundo trimestre) porque no hay ningún producto de inversión que se asemeje. Solo en julio se pagaron casi 15.000 casas al contado, sin hipoteca.

José García Montalvo, economista y catedrático de la Universidad Pompeu Fabra, detecta en sus análisis el regreso de los inversores particulares, tras la retirada en los meses duros de la pandemia. “En el primer semestre han supuesto el 20,6% del total de las compras”, explica, al tiempo que dice no ver señales de burbuja, aunque “eso no quiere decir que mañana no estemos como EE UU”. La compra como inversión seguirá firme porque, de momento, “las alternativas son mucho menos atractivas que la vivienda”, considera José Luis Suárez, profesor del IESE.

Este es el panorama que dibujan los datos. Y con ellos en la mano, el organismo de la OCDE dice: “Actualmente no vemos un riesgo de burbuja o sobrecalentamiento generalizado en el mercado inmobiliario español, aunque la evidencia apunta a un aumento gradual de los precios de la vivienda durante 2021. No parece alarmante en el contexto de una economía que se recupera de la pandemia”, apunta Luiz de Mello, director de estudios de política económica de la OCDE.

El argumento de los analistas despreocupados por una próxima burbuja es que los precios están en torno a un 20% por debajo de los máximos de 2007. “El precio está subiendo ligeramente por encima de la inflación y el nivel absoluto está por debajo de los máximos históricos”, insiste Suárez. Además, los niveles de producción de casas no parecen escandalizar. “Este año alcanzaremos 500.000 compraventas de viviendas, unas 90.000 en obra nueva. Son muy razonables”, cree Juan Moreno, analista de Bankinter. Desde la patronal insisten en esa idea: “Tenemos unas necesidades de unos 130.000 hogares nuevos al año, por lo que se está produciendo menos de lo que se demanda”, precisa Daniel Cuervo, secretario general de APCEspaña. Y añade: “Tanto particulares como empresas están menos endeudas gracias a la política de riesgos de entidades financieras”.

Pero los tsunamis tardan unos minutos en llegar a la orilla y algunos analistas se han apresurado a advertir del riesgo de sobrecalentamiento del mercado. Para Carlos Martín Urriza, director del Gabinete Económico de CC OO, “la creciente carestía de vivienda en compra o alquiler, cuyo crecimiento es muy superior al de los ingresos de los hogares, está erosionando su poder adquisitivo y su capacidad de pago. Cuando el coste de un bien como la vivienda se desacopla de la capacidad de pago de la población llega un momento en el que el ajuste de la burbuja se vuelve inevitable”.

Julio Rodríguez cree que España está lejos de los niveles de 2007 y que los ingresos de gran parte de la población no dan para cebar otra burbuja especulativa, “aunque la quieran impulsar”, pero está convencido de que se está creando el caldo de cultivo ideal para repetir fiascos. Tomando los datos del Banco de España, “el volumen de los nuevos préstamos aumentó en un 60% en el primer semestre de 2021. El saldo vivo registró por primera vez en bastantes años una tasa de variación interanual positiva del 0,5% en junio”, apunta. A Rodríguez le preocupa lo que está sucediendo con la obra nueva en las costas: “En 2020, en plena pandemia, las viviendas de nueva construcción en las zonas turísticas puestas a la venta casi se las quitaban de las manos a los promotores”, relata. Cita el caso de Granada, un destino que conoce muy bien. A este respecto, la patronal de los constructores y promotores de España dice que “los proyectos no se están ejecutando en localidades con problemas de mercado”.

La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas de Ahorro y Seguros (Adicae) ha detectado un recalentamiento en el mercado inmobiliario. Le inquieta que en los últimos ocho años el importe medio de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda se ha incrementado un 27,8%. “Nos preocupa la gran oferta hipotecaria aparentemente competitiva, que la gente quede atrapada con hipotecas que llevan aparejados productos vinculados y que haya un ascenso de financiación fácil”, arguye Manuel Pardos, presidente de Adicae.

El crédito es uno de los indicadores más peligrosos y, aunque la actividad hipotecaria está mostrando un gran dinamismo, no parece grave. “No es a costa de descuidar las políticas de análisis de riesgos, que parte de requisitos como financiación inferior al 80%, cuota financiera de un tercio de los ingresos netos disponibles, financiación dirigida hacia un perfil solvente con ingresos estables…”, expone Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Según el Banco de España, el porcentaje de hipotecas con financiación superior al 80% es de tan solo el 8,9%. Daniel Cuervo añade que “la tasa de esfuerzo de los compradores no supera los 7,5 años, por lo que no estamos en una situación preocupante [superior a 9 años]”. En definitiva, el organismo internacional de la OCDE lo tiene claro: “Los bancos están siendo relativamente prudentes con sus préstamos. En comparación con 2007, los bancos centrales tienen una serie de herramientas macroprudenciales que puede utilizar si los riesgos aumentaran”, apostilla De Mello.»

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